חוזה שכירות | השכרת דירה | דירה להשכרה | חיפה |
קייזר - תיווך ושיווק נדל'ן



Booking.com

 



 
בקרו אותנו בפייסבוק קייזר - תיווך נדל'ן בפייסבוק
אהבתם ? לחצו כאן
 

שערי מטבע

התחברות לחברים

השכרת דירות - כל מה שרציתם לדעת ולא העזתם לשאול
 
האם זקוקים לעו"ד כדי לערוך חוזה שכירות ?
מאת עו''ד תומר ריטרסקי

הסכם שכירות יש "לתפור" עם עורך-דין ו"לפי מידותיהם" של הנכס הספציפי, הצדדים להסכם, הנסיבות והמצב המשפטי והכלכלי העדכני. נכון, השימוש בשירותיו המקצועיים של עורך-הדין הוא יותר יקר, אבל עשוי למנוע אי נעימויות קשות בעתיד - הן לשוכר והן למשכיר.

רבים מאיתנו גרים בשלב זה או אחר של חיינו בדירה שכורה, וחותמים על חוזה שכירות מול בעל הדירה או שוכרים חנות, מפעל או משרד. אחרים הינם בעלי נכסים המבקשים להשכירם ו"לישון בשקט" במהלך התקופה הרלוונטית.

חשוב לדעת הוא כי אין הסכם שכירות "סטנדרטי". הסכם שכירות יש "לתפור", בין היתר, לפי מידות הנכס הספציפי, הצדדים להסכם, הנסיבות והמצב המשפטי והכלכלי העדכני. הסכם שמתאים לנכס מסוים אינו מתאים בהכרח לאחר והסכם שהתאים לנכס פלוני לא יתאים בהכרח לאותו נכס ממש לאחר תקופה או עם תחלופת השוכר. כפועל יוצא ייתכן והסכם שכירות ששירת נאמנה את מנסחו במשך שנים רבות אינו מגן עוד על זכויותיו, למשל בשל שינוי המצב המשפטי.

כך, למשל, עשוי בעל נכס למצוא עצמו עומד חסר אונים בפני שוכר שאינו מתכוון לפנות את הנכס המושכר ומחזיקו בידו כ"בן ערובה". נפוצים גם מקרים בהם גורמים שוכרים נזק כבד לנכס ונעלמים כלעומת שבאו, כאשר בעל הנכס מגלה כי שטרי החוב וההמחאות שברשותו שווים כקליפת השום ואינם מבטיחים קבלת הפיצוי. היו גם מקרים בהם גילה בעל הנכס, לאחר שהשוכר הואיל סוף כל סוף לפנות המושכר תחת צו בית-המשפט, כי הנכס נהרס על-ידו באופן כמעט מוחלט (כן, יש גם כאלה שהורסים קירות, רצפה ותקרה, חותכים צינורות מים וחשמל ועוד).

הבעיה היא שמערכת המשפט המגושמת מקשה מאוד על גביית חובות מחייבים שמתגלים כ"מוגבלים באמצעים", כמצויים בהליכי פשיטת רגל או סתם מכאלה שנהוג לכנותם חייבים "מקצועיים", קרי: מי שהפכו ל"מומחים" בהתחמקות מנושיהם. במקרים רבים יגלה בעל הנכס, באיחור, כי החוק מגן דווקא על זכויות החייב (השוכר), הנתפס כצד החלש הנזקק להגנה, ולא עליו ועל קניינו העומד לעיתים בהריסותיו.

הגנה על הנכס
באמצעות עריכה מקצועית של הסכם שכירות על-ידי עורך-דין ניתן להימנע מרבים מהמקרים המתוארים לעיל, ולהקטין עד מאוד את ההסתברות להתרחשותם של אחרים. על בעל הנכס לגלות אחריות כלפי קניינו מבעוד מועד ולהבין כי החלופה ה"זולה", קרי: הסכם "סטנדרטי" עלולה להפוך ליקרה מאוד. האדם הסביר לא ישקול לרקע לרכוש נכס מקרקעין בלא ליווי צמוד של עורך-דין אך מסיבה כלשהי לא יחשוב פעמיים בטרם יפקיד את אותו נכס עצמו בידי אדם זר לחלוטין בהסתמך על "הסכם" שרכש בחנות העיתונים הקרובה או קיבל מהמתווך.

ברור לכל כי עלות עריכת הסכם שכירות חדש המתאים למקרה נתון תהא גבוהה יותר מהחתמת הצדדים על הסכם "סטנדרטי". אך עלות זו שוברה בצידה שהרי מטרת ההסכם מלכתחילה הינה להבטיח את זכויות הצדדים.

העובדה כי מתווכים רבים ששים להציע הסכמים "סטנדרטיים" לביצוע עסקאות שכירות אינה בהכרח מיטיבה עם הצדדים, ובמיוחד עם בעל הנכס. האינטרס של המתווך אינו תמיד האינטרס של הצדדים לעסקה. מטרת המתווך תהא בדרך-כלל "סגירת" העסקה במהירות האפשרית ובתמורה המכסימלית. לצורך כך מוטב יהיה, מבחינתו, כי ההסכם יהיה "סטנדרטי", פשוט וקצר ככל האפשר, כך שהצדדים יחתמו עליו במהירות וכמעט באופן אוטומטי. במידה שיתגלעו בין הצדדים חילוקי דעות ייאלצו הם - ולא המתווך - להסתמך על אותו הסכם סתמי ממנו נעדרים תנאים חשובים שאמורים לפתור מחלוקות צפויות.

בעל הנכס מפקיד בידי אדם זר, לתקופה ממושכת, נכס יקר ולרוב את קניינו היקר ביותר. מאחר שהאדם הסביר לא היה מפקיד אף את רכבו בידי זר בלא קבלת התמורה הרצויה והבטחת טובת הרכב, סביר יהיה לצפות כי מתן חזקה בלעדית בנכס, ששוויו עולה בדרך-כלל עשרות מונים על-שוויו של רכב, תעשה בתשומת הלב הראויה ותוך עריכת הסכם רציני ומתן בטחונות ראויים. הפקדת נכס מקרקעין בשווי שכזה בידי זר, לעשות בו כעולה על רוחו, אינה עניין של מה בכך. קל וחומר כשמדובר בנכס מסחרי.

הגנה על זכויות השוכר
גם השוכר, מטבע הדברים, יהיה מעוניין להבטיח את זכויותיו שעל-פי ההסכם. גם הוא יהיה מעוניין לדעת היטב מה כולל שכר הדירה המשולם על-ידו ומה לאו, מה הן החבויות הביטוחיות והנזיקיות החלות עליו (מה קורה כשבלוק נופל על ראשו של האורח, כשהוא כושל מעל בליטה ברצפה ושובר את רגלו או כשבדירה מתרחשת חלילה הצפה, נזילה, שריפה, תקלה או קלקול?), מהן הזכויות במושכר, הרישיונות והאישורים הקיימים עבורו וכיצד עליו לתפעל אותו ואת מערכותיו ולהותירם בתום תקופת השכירות.

כך, למשל, עשוי שוכר לקבל ביום בהיר הודעה מבעל הנכס כי עליו לפנות את המושכר, בעיצומה של תקופת השכירות, ולשלם אגב כך פיצויים בגין הפרת ההסכם. אגב כך עלול המשכיר לפרוע את שטרי החוב וההמחאות ולנקוט כמובן בהליכי הוצאה לפועל כנגד השוכר אם הוא נתקל בקשיים בעשותו כן. השוכר, שהפקיד בידי בעל הנכס המחאה או שטר, עשוי למצוא עצמו למול חברת גבייה או חברת "ניכיון" הפועלת, באמצעים לא אמצעים, לגביית החוב. היו כאלה שגילו כי שטר החוב או ההמחאה שרשמו אינם מצויים כבר בידי מי שנמסרו לו, כי אם בידי אנשי העולם התחתון שאינם נוהגים לנהל משא-ומתן ארוך יתר על המידה לגביית חובות וכי ההמחאה ל"בטחון" אינה "בטוחה" כלל ועיקר.

רבים מבעלי הנכסים עושים שימוש בהסכם המצוי בידם תוך עריכת "עדכונים" מזדמנים מעת לעת. הניסיון לימד אותם כי ניתן להסתמך על אותם הסכמים. אותם בעלי נכסים ותיקים עלולים למצוא עצמם לפתע בפני "שוקת שבורה" בשל שינוי הדרגתי של המצב המשפטי לו לא היו מודעים מבעוד מועד.

הסכם עשוי לשרת בנאמנות את עורכו במשך שנים רבות, עד שלפתע תתגלה הפרצה המצויה בו - בדרך-כלל מאוחר מדי. זאת ממש כפי שנסיעה ברכב במהלך שנים ארוכות, בלא טיפול תקופתי או בדיקת רישוי, עלולה לגלות יום אחד לבעליו כי הוא נוהג בלא בלמים... גם כך וגם כך עלול הנזק להתברר ככבד או כבלתי הפיך.

במקרים מסוימים עשוי למשל בעל הנכס לגלות כי תניית הפיצוי המוסכם המצויה בהסכם אינה מגנה עליו עוד, וכי הוא נדרש להוכיח את נזקיו - תוך שבית-המשפט מתערב באותה תניה ומפחית את הסכום הקבוע בה. במקרים אחרים עלול המשכיר לגלות כי השוכר עושה במושכר כבתוך שלא בעוד הוא עומד חסר אונים ואינו מצילח לאכוף את קיום החוזה או אף לפנות השוכר מהנכס.

מלבד אותו אירוע העלול להתרחש בשל אי-ידיעת החוק והכרת הצדדים לעסקה, הרי על אותם בעלי נכסים לשאול עצמם האם מניסיונם רב השנים אכן עונה ההסכם על המצופה ממנו. האם מקיימים השוכרים את התחייבויותיהם ומפנים המושכר במועד וכנדרש? האם אכן נגבים מלוא הפיצויים בגין הנזקים? האם אותם פיצויים נגבים מיידית או רק לאחר התדיינות משפטית רבת שנים?

מכל האמור דלעיל עולה כי הן לבעל הנכס והן לשוכר אינטרס ברור בניסוח הסכם מתאים על-ידי מי שבקיא במצב המשפטי ובשיקולים הרלוונטיים, קרי: עורך-דין. לטווח קצר נראה כי זוהי החלופה היקרה יותר והפחות אטרקטיבית לשני הצדדים. עם זאת, סביר להניח שבמוקדם או במאוחר תחסוך אותה השקעה משני הצדדים הוצאות רבות ומשמעותיות יותר עבור שכר טרחת עורך-דין בשל ייצוגם בבית-המשפט, ואת הנזקים הכבדים העלולים להיגרם להם בשל הסכם כושל שאין בו כדי להבטיח כראוי את זכויותיהם.

בטחונות להשכמי שכירות
מאת עו''ד תומר ריטרסקי 

עד לפני שנים לא רבות, ניתן היה להסתמך כל שטרי חוב או שטרי ביטחון (לרבות שיקים לביטחון) כבטוחה טובה להבטחת תניות הסכם שכירות (כמו גם הסכמים אחרים). השימוש באותם שטרות היה פשוט יחסית, והגשתם ללשכת ההוצאה לפועל הקרובה, היתה מביאה בדרך כלל לתשלום הסכום בתוך זמן קצר. אם מנסה היה החייב להתנגד לביצוע השטר, צפוי היה להיתקל בחומה בצורה וכמעט בלתי עבירה של בתי-המשפט.

דא עקא, שמאז ועד היום חלו בדיני השטרות שינויים מרחיקי לכת כתוצאה מפרשנות ליברלית, ואף ליברלית מדי, של הדין. במסגרת אותה מגמה, שהחלה בבית-המשפט העליון, הפכו למעשה בתי-המשפט את דיני השטרות לחלק מדיני החוזים, ופתחו אותם לפרשנות מרחיקת לכת, תוך שהם מאפשרים לקרוא לתוך אותם שטרות את תנאי חוזה השכירות. בכך, השתנה התחום כולו באופן מרחיק לכת. חשיבותם של שטרי הבטחון השונים כבטוחה פחתה משמעותית, נגרמה חוסר וודאות בעסקאות המתנהלות בשוק והוסב נזק כבד ביותר לכלכלה הישראלית.

אותה מדיניות שיפוטית הפכה את דיני השטרות[1] (ובכללם שיקים רגילים, שטרי חוב ושטרי בטחון מכל הסוגים) לכמעט חסרי ערך והכפיפה אותם לחלוטין לדיני החוזים[2]. בכך נוצרה כאמור אי-ודאות משפטית חריפה, אשר גרמה לאי-ודאות כלכלית. בעת הנוכחית, לא ניתן עוד להסתמך (או כמעט לא ניתן) על שטרי חוב או ביטחון כערובה ממשית לקיום חיובי השוכר (או לחיובי צד לעסקה אחרת כלשהי). מובן מאליו, כי חוסר הביטחון שנוצר גרם למה שנראה, על-פניו, כעלייה חדה בהפרת הסכמים, להפחתה של ממש ביעילות השוק ולמעבר לביטחונות אחרים - יעילים פחות.

כיום, הלכה למעשה, כמעט ואין שטרי הבטחון מספקים הגנה לבעל הנכס והעושה בו שימוש צפוי בדרך כלל להליך משפטי מלא ומייגע, ממש כאילו תבע מלכתחילה על-בסיס החוזה עצמו ומשל לא בא שטר הבטחון לעולם. כך, בסמוך להגשת השטר לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל, צפוי החייב להגיש "התנגדות לביצוע שטר", המאפשרת לו למעשה לבקש רשות להתגונן מ"התביעה" המתנהלת כנגדו. הלכה למעשה ניתנת אותה רשות, כמעט בכל המקרים, בשל המדיניות הנזכרת דלעיל, ההליך המשפטי הופך להליך רגיל לכל דבר והיתרון הגלום באותם "בטחונות" נעלם כלא היה.

המודעים לבעייתיות הגוברת בדיני השטרות עושים מאמץ, במידת האפשר, לקבל ביטחונות חלופיים. בדרך כלל, על-פי סדר העדיפויות הבא: פיקדון מזומן, ערבות בנקאית או שעבוד נכס. לאחרונה, אף החל שימוש בכרטיסי אשראי כבטוחה לקיום חיובי השוכרים. הבטוחה האחרונה אינה יוצרת, כמובן, ביטחון באותה רמה של החלופות הקודמות, אך יתרונותיה בצידה, ובין היתר: הקלת הגביה, עמידה במועדי תשלום וקושי יחסי בביטול העסקה על-ידי השוכר. כמובן שחלק מחוסר היעילות החדש של השוק, מגולם לתשלום העמלות והריבית לחברות האשראי, בשל ה"סליקה", כמו גם בהיעדרו של ביטחון מוחלט לאי-ביטול העסקה, בשלב כלשהו.

בעלי נכסים המפקידים נכסי נדל"ן בידי שוכרים, טוב יעשו אם יעמדו מעת לעת על השינויים המשפטיים המשפיעים על ביטחונותיהם. הדבר מומלץ במיוחד לבעלי הנכסים ה"ותיקים" בתחום ההשכרות, אשר פיתחו אדישות והרגשת שווא של ביטחון במהלך השנים. כאמור, מה שהיה נכון עד לפני מספר שנים לא בהכרח נכון כיום ועלות הגילוי המאוחר עלולה להיות כבדה עבור בעל הנכס. דווקא אותם בעלי נכסים נמצאים בסיכון הגבוה ביותר מבחינה זו, בשל שימושם משכבר הימים בחוזים שאינם עדכניים ואינם מתאימים למצב המשפטי החדש שנוצר, שימושם בהסכמים מוכנים (שקיבלו ממתווכים, שרכשו בחנויות וכו') או בשל הסתמכם על ביטחונות שאינן ביטחונות עוד.

במקרים אלה, כדאי יהיה לזכור, כי הנזק העלול להיגרם בשל פעולות השוכר בנכס, עשוי להיות כבד ביותר ואף להסתיים בפגיעה פיזית קשה בנכס עצמו. ביום פקודה עלולים אותם "ביטחונות" והסכמים בלתי מעודכנים, להכשיל את בעל הנכס ואת האפשרות לגבות פיצויים מהשוכר.

[1] פקודת השטרות (נוסח חדש)
[2] חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973
הכנסות מהשכרת נכסים

 כללי
הכנסות שכירות הן הכנסות פסיביות וזוכות לשיעורי מס שונים כהכנסות שלא מיגיעה אישית. הכנסות מהשכרה למגורים זוכות לשיעורי מס מועדפים, עד כדי פטור מוחלט ממס.
שיעורי המס המיוחדים חלים על הכנסות מהשכרה שאינן מגיעות לכדי "עסק". לאבחנה בין הכנסה מעסק להכנסה שאינה מעסק חשיבות מרובה, שכן הכנסות מעסק מזכות באפשרות לקיזוז הפסדים ובשיעורי מס רגילים (למוסדות ללא כוונת רווח הפטורים, בדרך כלל, ממס, ההגדרה כהכנסה מעסק גוררת חיוב במס). בפסיקה נקבעו מספר אבחנות ביחס להכנסה מהשכרה מתי היא מגיעה לכדי עסק או לא (נזכר את מרדכי דן עמ"ה 143/81) מקובל לחשוב כי מספר הנכסים המושכרים מהווה את הקריטריון העיקרי לפיו תוגדר הכנסה הנובעת מ"עסק" או לא.
בפקודת מס הכנסה נכלל סעיף (ס' 8 ב') הקובע כי הכנסה מדמי שכירות תחויב במס על בסיס התקבול בפועל. הסעיף קובע כי ההכנסה תיכלל בשנה שבה נתקבלה, גם אם מדובר בהכנסה מראש, וההוצאות בגינה יותרו לניכוי מכל מקור הכנסה שהוא בשנת המס שבה הוצאו.
מקובל לחשוב כי הסעיף מתייחס לא רק להכנסה בכסף אלא גם להכנסה כשווה כסף – כלומר שווי שיפוצים שביצע השוכר אם כי במקרה זה יש מספר פסיקות סותרות ביחס למועד ההכרה בהכנסה בשל שיפוצים שביצע השוכר (אם כי אין מחלוקת שם מהווים הכנסה בידי המשכיר) ראה הרחבה בהמשך.
 השכרה למגורים - מסלולי מיסוי
· פטור מוחלט ממס
הכנסות יחיד (או חברה משפחתית) מהשכרת דירות למגורים ליחידים, או לגופים שנקבע לגביהם בתקנות כי הפטור חל עליהם, עד לתקרת הכנסה חודשית מהשכרת דירות למגורים של 4,510 ₪, (54,120 ₪ בשנת 2009 כולה) פטורות ממס בשנת 2009. נזכיר, כי לפי המנגנון לחישוב הסכום הפטור, שבהוראת הפטור ממס הכנסה, על ההכנסות למגורים, הרי הפטור ממס יקטן בכל סכום שבו יעלו הכנסות אלו מעל סכום התקרה לאותה שנה. דהיינו, החלק העודף יחויב במס הכנסה מלא.
הפטור האמור הוא ממס הכנסה מהכנסה הנובעת מהשכרת דירת מגורים, אחת או יותר (עד לתקרה האמורה), המשכיר והשוכר הם יחידים או גופים שנקבעו ככאלו, הדירה אינה רשומה כנכס בעסקו של המשכיר וההכנסה מדמי השכירות אינה רשומה בספרי עסק.
לאור העובדה שבעלי עסקים המנהלים בבית השכורים דירה למגוריהם רוצים לנכות חלק מדמי השכירות כהוצאה בעסק, מומלץ לא להסתפק בהכללת סעיף ההשכרה למגורים בלבד בחוזה אלא לקבל על כך אישור מהשוכר. בית המשפט פסק כי עצימת עין של משכיר כמוה כידיעה על קיום העסק והפטור ממס בגין הכנסה נשלל (עמ"ה 538/03 - יוסף גרעין).
בהקשר זה גם נזכיר כי תנאי להתרת דמי שכירות כהוצאה הוא ניכוי מס במקור מדמי שכירות מה שמהווה קושי נוסף לשוכרי דירות מעין אלו.
יש להיות מודעים לכך כי בעת מכירת דירות שהושכרו למגורים בפטור ממס, במידה והמוכר אינו פטור ממס שבח, יחושב פחת על מחיר הדירה החל מ – 27 לפברואר 2007.
· תשלום מס בשיעור 10%
משכירי דירות למגורים שאינם זכאים לפטור ממס או שהכנסתם עולה על הסכום הפטור, רשאים, לפי סעיף 122 לפקודה, לשלם 10% מס סופי על ההכנסה, בלא יכולת לתבוע ניכוי הוצאות בגינה. שיעור מס זה מותנה בכך שההכנסה אינה הכנסה מעסק ושהמס שולם תוך 30 יום מתום שנת המס בה היתה להם הכנסה כנ"ל או שהיחיד משלם מקדמות חודשיות. אין כל מגבלה לסכום ההכנסה משכירות המאפשר בחירה במסלול זה.
יודגש כי בעת מכירת הנכס שלא בפטור ממס שבח יופחת מעלות הדירה לצורך חישוב מס שבח סכום הפחת שהיה ניתן לנכות מההכנסה גם אם נבחר מסלול החיוב במס בשיעור 10%.
מומלץ לכל מי שיש לו הכנסה מהשכרת דירה למגורים ולא שילם מקדמה באופן שוטף בשנת המס, לבדוק במהלך חודש ינואר האם הכנסתו עומדת בגובה הסכום הפטור או שחרגה ממנו. במידה וחרגה מומלץ לשלם עד סוף חודש ינואר 2010 את סכום המקדמה המחושב.
· מיסוי רגיל וניכוי הוצאות
מסלול אפשרי נוסף הוא תשלום מס בשיעורים הרגילים על ההכנסה מדמי שכירות בניכוי הוצאות שהוצאו בייצור אותה הכנסה. הכוונה היא בעיקר להוצאות פחת (2% פחת צמוד למדד לפי הוראות תקנות מס הכנסה (שיעור פחת על דירה מושכרת למגורים) או 4% צמוד עד סוף 2007) וריבית על ההלוואה לרכישת הדירה. במידה ונוצר הפסד מההשכרה הוא ניתן לקיזוז בשנים הבאות מהכנסות מאותה דירה.
לכל מי שבוחר במסלול זה נזכיר כי לפי הוראות סעיף 8ב' לפקודה מתחייבות הכנסות מדמי שכירות במס בשנה בה נתקבלו - גם אם מדובר בהכנסות מראש. במקביל קובע הסעיף כי הוצאות בגין הכנסות שחויבו במס כנ"ל יותרו לניכוי מכל מקור הכנסה בשנה שבה הוצאו בפועל. משמעות הדבר היא כי ניתן יהיה להקדים קבלת הכנסות מהשכרת נכסים לשנה בה צפויים שיעורי מס נמוכים ולקזז את ההוצאות בשנה בה ההכנסות גבוהות יותר.
· דמי שכירות מנכס מחוץ לישראל
החל משנת 2003 חייבות במס גם הכנסות מהשכרת נכסים הנמצאים מחוץ לישראל. סעיף 122א לפקודה מחייב הכנסות אלו במס בשיעור 15%, במידה ואין מדובר בהכנסה מעסק. במקרה זה אין זכות לניכוי הוצאות שהוצאו ביצור ההכנסה, למעט פחת (ויש לשים לב לכך שלכאורה אין מגבלות על שיעורי הפחת), וכן אין זכאות לזיכוי בגין מס ששולם בארץ בה נמצאת הדירה.
ניתן לבחור בתשלום מס רגיל ובמקביל לנכות הוצאות ולקבל במקביל זיכוי ממיסי החוץ ששולמו.
נדגיש כי בנכס בחו"ל אין הבחנה בין השכרה למגורים והשכרת נכס עסקי.
· דמי שכירות פטורים ממס לפי סעיף 9 ד' לפקודה.
לפטור זה זכאים יחידים שעונים על כל התנאים המצטברים הבאים: תושבי ישראל, בעבר היו בעלי הכנסה מיגיעה אישית מעסק או ממשלח יד בישראל אשר הנכס המושכר (בשלו נדרש הפטור) שימש בידיהם להפקת הכנסה זו, מלאו להם בגבר - 65 שנים ובאישה 60 שנה, אין להם הכנסות מקצבה הפטורה לפי סעיפים 9א או 9ב לפקודה ואין להם הכנסות מריבית בפקדון בתאגיד בנקאי שבגינה בקשו פטור לפי סעיפים 125ד או 125ה לפקודה. כן נדרש כי הכנסת השכירות לא תשולם ע"י גוף קשור או קרוב.
ההכנסה עליה חל הפטור היא ההכנסה החייבת (ללא קיזוזי הפסדים, הוצאות ופטורים), מדמי שכירות ממקרקעין ,מבנים ונכסים אחרים אשר שימשו בידי המשכיר במישרין להפקת הכנסתו מיגיעה אישית מעסק או ממשלח יד בישראל והינם בבעלות המשכיר ולא בבעלות גוף משפטי אחר. כן נדרש כי דמי השכירות אינם משולמים לנישום ע"י קרובו, חברה בשליטתו או חברה בשליטת קרובו.
סכום הפטור הוא מכפלה של 35% מדמי השכירות כאמור, ב - 2% לכל שנת מס שבה שימש הנכס את הנישום במישרין להפקת הכנסתו מיגיעה אישית מעסק או ממשלח יד בישראל (להלן: "הותק") עד לתקרה של 35 שנים. סכום דמי השכירות הפטורים לשנת מס לא יעלה על סכום התקרה בסעיף 9א לפקודה, כשהוא מוכפל ב – 12.
· חבות בדמי ביטוח לאומי על הכנסות מהשכרה למגורים
סעיף 350(א) (7) לחוק ביטוח לאומי קובע כי דמי שכירות למגורים, בארץ ובחו"ל, שחל עליהם שיעור מס מוגבל (פטור, 10% בארץ ו – 15% בחו"ל) פטורים מתשלום דמי ביטוח. בחוזר ביטוח לאומי מס' 1368 נקבע כי הכנסות מדמי שכירות למגורים בישראל יהיו פטורות ממס ללא תקרת סכום, גם באותם מקרים בהם יש תשלום מס, וזאת בהתאם לחוות דעת משפטית שנתקבלה. הכנסות מהשכרת דירת מגורים לעסק אינן פטורות מדמי ביטוח.
· חבות במס ערך מוסף
נושא מע"מ והשכרת נכסים מורכב ויש לבחנו בזהירות לפני ביצוע עסקאות.
שוכר/משכיר אדם פרטי עוסק
אדם פרטי/עוסק לשימוש פרטי אין עסקה יש עסקה.
המשכיר (מוכר) חייב בתשלום המע"מ
עוסק לשימוש בעסק עסקת אקראי. השוכר /(קונה) חייב בתשלום המס
מלכ"ר / מוסד כספי עסקת אקראי (למעט אם מדובר בדירת מגורים) השוכר / קונה חייב בתשלום המס
 
יש לשים לב כי עוסק המוכר או קונה דירת מגורים הרשומה בעסקו מחויב במע"מ. לאור העובדה שהשכרה למגורים פטורה ממע"מ הרי שחמס המשולם במקרה זה אינו ניתן לקיזוז בעת הרכישה ומהווה נטל מס נוסף על עוסקים (חברות) הרוכשים דירה להשכרה לבעלי מניות לאחרים.

פינוי שוכר ממושכר
מאת דן הלפרט   [ 06/07/2009 ]

בעל נכס ששוכרו חדל מלשלם את דמי שכירות ואף צבר חובות רבים בגין הוצאותיו השוטפות של הנכס, רצוי שלא יתלה את יהבו בחוק המקרקעין שכן מקום בו חלפו 30 יום מתחילת השכירות אין הוא רשאי לנקוט בכל פעולה עצמאית לצורך פינוי שוכר מן המושכר.
במקרה מעין זה על בעל הנכס לשים פעמיו לבית המשפט ולאחר מכן ללשכת ההוצאה לפועל לצורך סילוק השוכר מהמושכר.
מובן, כי הליכי הפינוי הללו עורכים זמן רב (חודשים ארוכים) אשר במהלכם ממשיך השוכר לעשות במושכר כרצונו ואף לצבור חובות נוספים.
לפני חודשים אחדים התבשרנו על שינוי חקיקתי מבורך שיזם שר המשפטים לשעבר דניאל פרידמן, המאפשר הגשת תביעת פינוי שתתברר בתוך 60 יום בלבד. תיקון זה נכנס לתוקפו ביום 28.12.08 (פרק ט"ז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי תקנות 215ז- 215יג).
אין ספק כי זהו צעד חשוב וראוי אולם ברור שאין בו די, שכן גם אם בזכותו מתקצר משכו של הליך הפינוי בבית המשפט, הרי שכאמור אין הוא נותן מענה לחלקה השני של מלאכת הפינוי, היינו מימוש פסק הדין עד להוצאתו בפועל של השוכר מהמושכר.
נכון לעת הזו, פסק דין לפינוי שניתן על ידי בית משפט מוסמך אינו מספק את משטרת ישראל, כך שאל לו לבעל נכס שישחית את זמנו בנסיון לרתום למלאכת הפינוי את יומנאי תחנות משטרת ישראל.
ויובהר, בעל נכס שזכה בפסק דין לפינוי כנגד שוכר המתבצר בדירתו אינו יכול לממשו אלא באמצעות ניהול הליכי פינוי ארוכים ומייגעים באמצעות לשכת ההוצאה לפועל.
והנה לאחר שנים רבות של מצב חקיקתי בעייתי, נראות סנוניות ראשונות המבשרות, אולי, את בוא קיצה של התופעה העגומה.
לאחרונה (1.4.09), הוגשה הצעת חוק מטעמו של ח"כ יואל חסון, לתיקון חוק השכירות והשאילה, המציעה מספר שינויים לתיקון המצב הקיים (יצויין כי הצעה דומה הוגשה בקדנציה של הכנסת הקודמת ביולי 2007 על ידי ח"כ טרטמן וח"כ בן ששון).
ח"כ חסון מציע לחייב את בית המשפט לקיים דיון בתביעת פינוי בתוך 30 יום ממועד הגשתה. נראה, כי בין השניים- תיקון תקנות סדר הדין האזרחי שיזם השר פרידמן (ואשר כבר נכנס לתוקף כאמור) הקובע כי דיון יתקיים תוך 60 יום, והצעה זו של ח"כ חסון, עדיפה הראשונה, שכן הצעת ח"כ חסון אינה עומדת במבחן הפרקטיקה (הגשת כתב תביעה, כתב הגנה, תצהירים וכו' בתוך 30 יום) ולכן אינה ישימה.
עוד מציע ח"כ חסון לקבוע, כי לאחר מתן פסק דין לפינוי על ידי בית המשפט יוכל בעל הנכס להגיש תלונה במשטרה וזו תסייע לו בפינוי המושכר ואף תהיה רשאית לצורך כך לעשות בשימוש בכח סביר. הצעה זו הינה מבורכת וטובה ותחסוך לבעלי הנכסים זמן יקר ומשאבים רבים הדרושים עד כה לצורך ניהול הליכי ההוצאה לפועל.
בנוסף מציע ח"כ חסון, לקבוע כי במקרים שבהם יסרב השוכר להתפנות מן המושכר בתום תקופת השכירות, או במקרים בהם ניתן על ידי בית משפט צו לפינוי המושכר, יהיה המשכיר זכאי לדרוש מספקי החשמל, הגז, הטלפון והמים לנתק את המושכר מהשירותים המסופקים על ידם.
הצעה זו, בכל הכבוד, ראויה רק למועד שלאחר מתן פסק דין לפינוי על ידי ערכאת שיפוט מוסמכת ולא קודם לכך. מתן זכאות לבעל נכס לדרוש את ניתוק הנכס משירותי הבסיס עלולה להימצא כבעייתית ולהצמיח תופעה הפוכה של ניצול לרעה של הזכות על ידי בעלי נכסים.
כך או אחרת, יש לברך על יוזמת המחוקק ולקוות כי התיקון המוצע יתקבל (ברובו) ויביא סוף לתופעה הבעייתית ולמצוקתם של בעלי הנכסים.

המאמר פורסם ביום 29.6.09 במוסף הנדל"ן של עיתון "גלובס".

מאת עו"ד יניב בוקובזה  
הקץ לסחבת בפינוי מושכר

רבים מאיתנו נתקלו, כל אחד בדרכו, בשוכר או בשוכרים אשר סירבו לפנות את המושכר אם בסיום תקופת השכירות ואם במהלכה כאשר לא עמדו בתשלומים או בהתחייבויות אחרות.

כך, לעיתים קרובות, נותר המשכיר, מחד גיסא, ללא תמורה כספית כנגד השכרת המושכר וזאת עקב אי תשלום דמי השכירות, ומאידך גיסא, גם ללא מושכר פנוי בכדי להשכירו לשוכר אחר.

האם הגיע הקץ לפורענות זו מצד שוכרים ?

בחודש דצמבר 2008 חוקק תיקון לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד 1984 ונקבעו תקנות חדשות אשר מטרתן למנוע את עגמת הנפש, הסחבת בפינוי דירות עקב שוכרים סוררים והנזקים הכספיים הנגרמים בעטיין.

עפ"י תקנות אלה, משכיר יכול להגיש לבית המשפט "תביעה לפינוי מושכר" אשר לא תכיל סעדים נוספים פרט לסעד הפינוי הנתבע, ברם, המשכיר יוכל להגיש תביעה נוספת הכוללת סעדים כספיים בהליך משפטי נוסף ונפרד ללא צורך בקבלת רשות מבית המשפט, קרי, פיצול הסעדים ניתן למשכיר התובע בד בבד להגשת התביעה.

משמעות הגבלה זו היא כי ניתוב ההליך המשפטי אך ורק לנושא פינוי המושכר ללא ההשלכות הנובעות מכך, כלומר, בעיקר ללא ההשלכות הכספיות הנובעות מאי הפינוי וזאת על מנת לזרז את ההליך המשפטי ולהביא לפינוי השוכר הסורר באופן מיידי ככל הניתן.

על מנת להחיש את ניהול ההליך המשפטי, קובעות התקנות כי יש לצרף לכתב התביעה את טיעוני המשכיר, תצהירי עדות ראשית מטעמו, חוות דעת מומחה, ככל שיש צורך בכך, אסמכתאות משפטיות ואת המסמכים הנוגעים לתביעת הפינוי.

כך גם על השוכר הנתבע לפעול, היינו, לצרף את כל המסמכים הנוגעים להליך לכתב ההגנה מטעמו, בדיוק כמו המסמכים שיש לצרף לכתב התביעה ולהגיש את כתב ההגנה לא יאוחר מתוך 30 ימים מהמועד שהומצא לו כתב התביעה.

על מנת למנוע מהשוכר להביא לסרבול ההליך המשפטי ובכך להימשכות ההליך המשפטי והפינוי, נשללה ממנו הזכות במסגרת תיקון זה הזכות להגיש תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי.

התיקון החשוב ביותר בתקנות אלה, או לפחות אחד מהם, שיש בידו להביא להחשת ההליך המשפטי וכתוצאה מכך לפינוי השוכר הוא כי בית המשפט יקבע מועד לדיון בתביעת הפינוי לא יאוחר מ- 30 יום מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה האחרון.

קיום דיון בלוח זמנים קצר, קרי, כ- 60 ימים מהמועד בו הגיש המשכיר את כתב התביעה מטעמו הוא הכלי היעיל והמרכזי ביותר בתקנות אלה אשר יש בו להביא לפינוי מהיר ויעיל של השוכר מהמושכר ולהחזיר למשכיר את החזקה במושכר על מנת שיוכל להמשיך להנות מפירותיו מוקדם ככל האפשר ובמקביל להתפנות ולהגיש תביעה נוספת כנגד השוכר והפעם לפיצוי כספי בגין הנזקים שגרם לו עד לפיני המושכר בפועל.

האם תיקון זה של התקנות יביא לפינוי מהיר של שוכר מדירתו - ימים יגידו.. בכל מקרה, עדיין מומלץ למשכיר לבחון היטב את השוכר הפוטנציאלי וחשוב לא פחות לערוך חוזה שכירות מתאים ומקצועי שיהיו ערובות ובטחונות מרביים.

אהבתם את המאמרים ? אז לחיצה על Like ושיתוף, תעזור גם לאחרים.






מקור המאמרים: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
[Top]

כל הזכויות שמורות לקייזר - תיווך ושיווק נדל"ן. אין להעתיק תכנים מהאתר ללא אישור בכתב מבעל האתר.
האתר פונה לגברים ונשים כאחד כל האמור בלשון זכר יראו אותו כאילו נאמר בלשון נקבה ולהפך. כל הנאמר בלשון יחיד יראו אותו כאילו נאמר בלשון רבים ולהפך.
 
אתר זה נבנה ומקודם ע"ישלח/י דוא 


PageRank 
לייבסיטי - בניית אתרים