מאת
דן הלפרט [ 06/07/2009 ]
בעל נכס ששוכרו חדל מלשלם את דמי שכירות ואף צבר חובות רבים בגין הוצאותיו השוטפות של הנכס, רצוי שלא יתלה את יהבו בחוק המקרקעין שכן מקום בו חלפו 30 יום מתחילת השכירות אין הוא רשאי לנקוט בכל פעולה עצמאית לצורך פינוי השוכר מן המושכר.
במקרה מעין זה על בעל הנכס לשים פעמיו לבית המשפט ולאחר מכן ללשכת ההוצאה לפועל לצורך סילוק השוכר מהמושכר.
מובן, כי הליכי הפינוי הללו עורכים זמן רב (חודשים ארוכים) אשר במהלכם ממשיך השוכר לעשות במושכר כרצונו ואף לצבור חובות נוספים.
לפני חודשים אחדים התבשרנו על שינוי חקיקתי מבורך שיזם שר המשפטים לשעבר דניאל פרידמן, המאפשר הגשת תביעת פינוי שתתברר בתוך 60 יום בלבד. תיקון זה נכנס לתוקפו ביום 28.12.08 (פרק ט"ז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי תקנות 215ז- 215יג).
אין ספק כי זהו צעד חשוב וראוי אולם ברור שאין בו די, שכן גם אם בזכותו מתקצר משכו של הליך הפינוי בבית המשפט, הרי שכאמור אין הוא נותן מענה לחלקה השני של מלאכת הפינוי, היינו מימוש פסק הדין עד להוצאתו בפועל של השוכר מהמושכר.
נכון לעת הזו, פסק דין לפינוי שניתן על ידי בית משפט מוסמך אינו מספק את משטרת ישראל, כך שאל לו לבעל נכס שישחית את זמנו בנסיון לרתום למלאכת הפינוי את יומנאי תחנות משטרת ישראל.
ויובהר, בעל נכס שזכה בפסק דין לפינוי כנגד שוכר המתבצר בדירתו אינו יכול לממשו אלא באמצעות ניהול הליכי פינוי ארוכים ומייגעים באמצעות לשכת ההוצאה לפועל.
והנה לאחר שנים רבות של מצב חקיקתי בעייתי, נראות סנוניות ראשונות המבשרות, אולי, את בוא קיצה של התופעה העגומה.
לאחרונה (1.4.09), הוגשה הצעת חוק מטעמו של ח"כ יואל חסון, לתיקון חוק השכירות והשאילה, המציעה מספר שינויים לתיקון המצב הקיים (יצויין כי הצעה דומה הוגשה בקדנציה של הכנסת הקודמת ביולי 2007 על ידי ח"כ טרטמן וח"כ בן ששון).
ח"כ חסון מציע לחייב את בית המשפט לקיים דיון בתביעת פינוי בתוך 30 יום ממועד הגשתה. נראה, כי בין השניים- תיקון תקנות סדר הדין האזרחי שיזם השר פרידמן (ואשר כבר נכנס לתוקף כאמור) הקובע כי דיון יתקיים תוך 60 יום, והצעה זו של ח"כ חסון, עדיפה הראשונה, שכן הצעת ח"כ חסון אינה עומדת במבחן הפרקטיקה (הגשת כתב תביעה, כתב הגנה, תצהירים וכו' בתוך 30 יום) ולכן אינה ישימה.
עוד מציע ח"כ חסון לקבוע, כי לאחר מתן פסק דין לפינוי על ידי בית המשפט יוכל בעל הנכס להגיש תלונה במשטרה וזו תסייע לו בפינוי המושכר ואף תהיה רשאית לצורך כך לעשות בשימוש בכח סביר. הצעה זו הינה מבורכת וטובה ותחסוך לבעלי הנכסים זמן יקר ומשאבים רבים הדרושים עד כה לצורך ניהול הליכי ההוצאה לפועל.
בנוסף מציע ח"כ חסון, לקבוע כי במקרים שבהם יסרב השוכר להתפנות מן המושכר בתום תקופת השכירות, או במקרים בהם ניתן על ידי בית משפט צו לפינוי המושכר, יהיה המשכיר זכאי לדרוש מספקי החשמל, הגז, הטלפון והמים לנתק את המושכר מהשירותים המסופקים על ידם.
הצעה זו, בכל הכבוד, ראויה רק למועד שלאחר מתן פסק דין לפינוי על ידי ערכאת שיפוט מוסמכת ולא קודם לכך. מתן זכאות לבעל נכס לדרוש את ניתוק הנכס משירותי הבסיס עלולה להימצא כבעייתית ולהצמיח תופעה הפוכה של ניצול לרעה של הזכות על ידי בעלי נכסים.
כך או אחרת, יש לברך על יוזמת המחוקק ולקוות כי התיקון המוצע יתקבל (ברובו) ויביא סוף לתופעה הבעייתית ולמצוקתם של בעלי הנכסים.
המאמר פורסם ביום 29.6.09 במוסף הנדל"ן של עיתון "גלובס".
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
מאת עו"ד יניב בוקובזה
הקץ לסחבת בפינוי מושכר
רבים מאיתנו נתקלו, כל אחד בדרכו, בשוכר או בשוכרים אשר סירבו לפנות את המושכר אם בסיום תקופת השכירות ואם במהלכה כאשר לא עמדו בתשלומים או בהתחייבויות אחרות.
כך, לעיתים קרובות, נותר המשכיר, מחד גיסא, ללא תמורה כספית כנגד השכרת המושכר וזאת עקב אי תשלום דמי השכירות, ומאידך גיסא, גם ללא מושכר פנוי בכדי להשכירו לשוכר אחר.
האם הגיע הקץ לפורענות זו מצד שוכרים ?
בחודש דצמבר 2008 חוקק תיקון לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד 1984 ונקבעו תקנות חדשות אשר מטרתן למנוע את עגמת הנפש, הסחבת בפינוי דירות עקב שוכרים סוררים והנזקים הכספיים הנגרמים בעטיין.
עפ"י תקנות אלה, משכיר יכול להגיש לבית המשפט "תביעה לפינוי מושכר" אשר לא תכיל סעדים נוספים פרט לסעד הפינוי הנתבע, ברם, המשכיר יוכל להגיש תביעה נוספת הכוללת סעדים כספיים בהליך משפטי נוסף ונפרד ללא צורך בקבלת רשות מבית המשפט, קרי, פיצול הסעדים ניתן למשכיר התובע בד בבד להגשת התביעה.
משמעות הגבלה זו היא כי ניתוב ההליך המשפטי אך ורק לנושא פינוי המושכר ללא ההשלכות הנובעות מכך, כלומר, בעיקר ללא ההשלכות הכספיות הנובעות מאי הפינוי וזאת על מנת לזרז את ההליך המשפטי ולהביא לפינוי השוכר הסורר באופן מיידי ככל הניתן.
על מנת להחיש את ניהול ההליך המשפטי, קובעות התקנות כי יש לצרף לכתב התביעה את טיעוני המשכיר, תצהירי עדות ראשית מטעמו, חוות דעת מומחה, ככל שיש צורך בכך, אסמכתאות משפטיות ואת המסמכים הנוגעים לתביעת הפינוי.
כך גם על השוכר הנתבע לפעול, היינו, לצרף את כל המסמכים הנוגעים להליך לכתב ההגנה מטעמו, בדיוק כמו המסמכים שיש לצרף לכתב התביעה ולהגיש את כתב ההגנה לא יאוחר מתוך 30 ימים מהמועד שהומצא לו כתב התביעה.
על מנת למנוע מהשוכר להביא לסרבול ההליך המשפטי ובכך להימשכות ההליך המשפטי והפינוי, נשללה ממנו הזכות במסגרת תיקון זה הזכות להגיש תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי.
התיקון החשוב ביותר בתקנות אלה, או לפחות אחד מהם, שיש בידו להביא להחשת ההליך המשפטי וכתוצאה מכך לפינוי השוכר הוא כי בית המשפט יקבע מועד לדיון בתביעת הפינוי לא יאוחר מ- 30 יום מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה האחרון.
קיום דיון בלוח זמנים קצר, קרי, כ- 60 ימים מהמועד בו הגיש המשכיר את כתב התביעה מטעמו הוא הכלי היעיל והמרכזי ביותר בתקנות אלה אשר יש בו להביא לפינוי מהיר ויעיל של השוכר מהמושכר ולהחזיר למשכיר את החזקה במושכר על מנת שיוכל להמשיך להנות מפירותיו מוקדם ככל האפשר ובמקביל להתפנות ולהגיש תביעה נוספת כנגד השוכר והפעם לפיצוי כספי בגין הנזקים שגרם לו עד לפיני המושכר בפועל.
האם תיקון זה של התקנות יביא לפינוי מהיר של שוכר מדירתו - ימים יגידו.. בכל מקרה, עדיין מומלץ למשכיר לבחון היטב את השוכר הפוטנציאלי וחשוב לא פחות לערוך חוזה שכירות מתאים ומקצועי שיהיו ערובות ובטחונות מרביים.
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
